1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。例如：__华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。再如，__、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。

2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。

3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。

4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：__花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在；__居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见；__华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见；从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。

5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。

6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。

7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：__花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修；泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。

8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉；若干队员正规着装在__华庭管理处大厅内静坐抽烟；各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬；对外来人员进出小区没有监控；巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见；队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。

9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，__华庭管理处前台工作可以，__居和__花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立（含投拆处理机制建立）、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。

10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。

三、工作计划

根据__现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：

1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。

从公司发展战略高度出发，避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让__的牌子有力地推动各项目发展，建议成立“__物业管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以__华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：

将现注册的“中山市__居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市__物业管理服务有限公司”，新牌子定位于__华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即“中山市__物业管理服务有限公司__华庭管理处”、“中山市__物业管理服务有限公司__居管理处”、“中山市__物业管理有限公司__花园管理处”。今后的项目发展和命名，按此类推。

2、精简机构，合理调配。

规范的企业，必须具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化” 。为有效实施各方面工作，根据物业管理行业工作职能，并结合__实际情况，现拟作以下整合：

a、在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总监统筹调控__属下各物业管理项目经营运作，直接对董事总经理负责。

b、各物业管理项目负责人（管理处经理或管理处主任的命名待定）具体负责和执行本项目工作事务，直接对物业总监负责。根据项目物业规模情况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实行专业上岗，在近期内，逐步组建一支精干的、专业化的物业管理队伍。

c、层级管理，权责分清，制定明确工作质量指标，并将具体工作落到实处，责任到人。

d、设置明确管理组织架构和岗位架构（两种架构图附后）。

3、根据各部门职业工种，在作业上按预定工作效率目标、质量目标和成本目标执行工作，定期评估考核，抓好监控工作。

4、打好工作基础，逐步建立完善的三级管理文件。

即“管理文件”（质量手册）、“作业流程”（程序文件）、“执行文件”（规范表格），使之形成系统化、标准化、规范化。

5、实行管理处经理（主任）负责制和各岗位责任制。

6、提高管理档次，树立良好企业形象，对小区房屋、设备、住户档案资料及财务收费等管理，运用物业管理专业软件操作，实行电脑化管理，提高工作效率。

7、在内部管理上，建立良好监督机制。

对内部各种任务落实，必须跟踪验证，以__华庭为指挥中心，负责监控及信息反馈等工作，按工作量化指标，建立完善的服务质量体系运行评估工作，对客户投拆、设备运行、安全服务、环境服务、维修服务等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时准确，软件资料的管理标识明确，立卷、办文、归档、存放、规范有序，对管理的追溯，有依有据。在监督控制上，根据每周工作情况，每月定期召开服务质量体系运行评估工作会议，对不合格的服务事项，及时采取各种纠正和预防措施，并严密跟踪反馈，不断优化服务质量，令公司和业主放心满意。

8、重视培训，提高素质。

重点抓好公共培训部分和部门业务专题培训工作，以辖管三个楼盘中出现的实际案例为培训教材，举一反三，激发员工钻研业务兴趣，努力提高全体员工业务素质。

9、奖惩分明，优胜劣汰。

增强员工危机意识，对业务能力差，经反复培训仍停留于落后状态，工作纪律马虎散漫，违纪违规或损害公司利益及形象的低劣员工，必须按章处理；对表现优秀、管理卓越或在季度年度中荣获“服务之星” 的好员工，经董事及公司领导认可后，给予奖励和表彰，提高员工的自豪感和职业感和归属感，增强员工和团队的战斗力。

10、开源节流，控制成本。

在原有资源基础上，严格控制各项费用开支，凡属一切经费开支，必须按计划报批执行，严格控制办公物品和各种物料合理使用，抓好水电公用支出和相关节能工作，实行公司资源共享。

加大对物业管理收费和停车收费的追缴力度，切实提高收缴率，对长期欠费“钉子大户”紧密跟踪，共同维护公司经济利益，经多次沟通仍无法妥善解决的，必要时采取相应法律途径进行追讨。

大力拓展有偿服务，增加经营收入，弥补经费不足部分，密切注视月度、季度、年度支出数据对比，确保财务收支良性循环。

11、强化工作协调，促进团队合作。

以总经办或行政人事部为牵头组织，由物业公司负责拟案，对物业的竣工验收、接管、移交、包括营销业务关联等工作，必须有密切的沟通协调，对相关任务的调度或协调，必须有明确的《工作任务单》或《工作联络单》，对每个环节的工作均有时效约束，对已完成的工作验证，双方必须签字认可，将明确的“工作调度（反馈）流程图”纳入公司制度化，避免工作上出现扯皮拖拉现象，确保公司正常运作。

12、规范物管文本，协调销售业务。

编制《前期物业管理服务协议》、《管理公约》，《装修管理规定》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等规范的物管文本，按房地产行业惯例操作要求，使管理经营有章可循、有法可依。

13、重视窗口服务，作业指引清晰。

为方便业主业务办理，将重要的如“业主收楼手续办理流程图”和“装修手续办理流程图”等精装制作，并公示于客户服务中心大厅，这样既方便业主阅示，也利于员工操作。

14、《议事日程》明确，行政统筹到位。

在日常事务统筹中，忙而不乱，头绪分清。例如：行政例会时间规定、工作计划及总结上交时间规定、费用收缴情况报表上交时间规定、每月服务质量评估分析会时间规定、各部门用资计划上交时间规定、办公用品使用计划上交时间规定、维修材料采购计划上交时间规定、业主每月入住情况报表上交时间规定、小区物业综合例检时间规定等，均列入公司的议事日程。

15、规范员工着装，树立公司形象。

按各部门工作性质，统一配置工衣，规范员工穿戴，树立良好形象。

16、规范公司财产和物资管理，维护公司利益。

对公司物料物资和各种器械妥善管理，专人负责，定期清仓查库，严格按仓库物资管理规定，做到帐物相符、帐帐相符，杜绝各种财产物资流失和损失。

17、高度企业战略，阶段达成效果。

a）在三个月内，有效克服“脏、乱、差”现象，使三个楼盘整体环境容貌发生“一小变”。

b）在半年内，使__物业管理全盘运作完全步入正轨。

c）在一年内，基本按iso国际化标准模式导入物业管理体系，为公司的认证和创建示范工作打下扎实基础，无论在队伍建设或小区管理上达到“一中变”。

d）在一年半内，正式通过iso认证，无论从管理或服务上达到系统化、标准化、规范化、科学化；以国家示范小区为标准要求，将__华庭管理项目创建成为市级“示范住宅小区”称号。

e）在两年内，将__华庭管理项目创建成为省级“示范住宅小区” 称号，在中山物业管理领域中受到地方政府和同行的认可。

f）在三年内，将__华庭管理项目创建成为国家级“示范住宅小区”，使__的企业品牌推向房地产行业的前列。

综上所述，敬请董事及公司领导审核指正。我相信，在公司董事和各级领导的大力支持和精心指导下，在全体员工的共同努力下，我们将坚定不移地按总公司的发展方针和预定的战略规划拓展工作，只要我们实事求是、集思广益、善于探讨、总结创新，__的服务品牌一定会获得全方位的提升！

以上报告，敬请上级领导审核批示。

对物业调研报告篇2

一、管理，分别是大自然物业、京兴

物业和钱江物业，李家斗小区属老旧小区开放式社区管理、钮店湾新村属农民新村开放式管理。

二、所辖小区的发展现状

尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速，但涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，表现在以下四个方面:

1、物业费用难收缴。

物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，参与座谈、调查的物业公司普遍反映，现行物业管理条例明确的收费标准偏低，小区居民自动缴费意识不强，调查的参与23家物管企业_年物管费平均缴费率为62.43%。仅3家企业达到收支平衡或略有盈余。

2、小区物业难管理。

由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。调查问卷统计，42%的居民认为小区服务质量一般，20%的认为较差。

3、小区环境难维持。

总体来说新建小区物业管理较好，老小区、安置区环境差距较大。部分小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。

参与调查的市民对小区停车问题反映特别强烈，83%的认为小区汽车乱停乱放，33%的认为小区行路难。以莲花5号区为例，一到傍晚小区道路车满为患，公共场地挤占一空，不仅小区居民难以出行，而且已经发生过居民家中失火，消防车无法通行、及时施救的严重情况。

4、物业经营难阳光。

大部分物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有效地监督和查询。有6%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。

三、当前物业管理难的主要成因

1、物业公司缺乏监管。

由于房地产业发展迅速，住宅小区数量越来越多，分布范围越来越广，但市房管局物业管理科室仅有两三名工作人员从事行业主管工作，难以对面广量大的物业公司进行有效的监督和管理。由于我市尚未制定《物业管理办法》，街道、社区以及其他有关职能部门的物业管理监管职责还不明确，绝大部分小区没有成立业主委员会，多层次的物业管理监管体系严重缺失。

2、物业收费缺乏手段。

老小区执行的物管费政府指导价标准是2000年制定的，10多年来，劳动用工成本和物价指数翻了若干倍，但物管费标准一直未作较大调整。最低标准只有0.4元/㎡/月，以100㎡住宅为例，全年物管费仅480元。即便如此，物管费用仍然难以收全，由于多种原因业主往往拒绝缴纳物业费用。

物业公司没有任何强制手段，也不能够采取断水断电等粗暴办法。部分物业公司迫不得已到法院起诉，但是耗时长、费用高、执行难，即使赢了官司但却输了人情。

3、开发企业缺乏责任。

由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与业主达成协商，最后导致许多业主以拒交物业费的方式来表示不满。如大自然城市花园小区，

4、小区业主缺乏素质。

随着城市化进程不断加快，越来越多的农民转为市民，但是自身素质还未能够得到提高。小区内破绿毁绿、违法搭建、乱停乱放的行为屡禁不止。物业管理公司没有行政执法权、处罚权，只能通过宣传说服等思想工作进行劝导。

5、职能部门工作缺位。

住宅区中的私挖地下室、违章搭建、破门开窗、车辆乱停、马路市场、噪音油烟、养狗问题等等，不论是按照《国务院物业管理条例》的规定，还是从实际出发，都应该由相关职能部门处理。但实际工作中，不少职能部门对住宅区中发生的问题处理不及时，甚至推诿扯皮，敷衍塞责。

四、破解住宅小区物管难的思考与对策

分析市区物管难的现状、成因及其影响，学习借鉴先进地区比较成功的做法和经验，现提出如下建议。

（一）迅速制定出台物业管理办法，加强物业行业监督管理

针对当前物业管理工作中存在的问题，由市房管、法制部门抓紧制定出台符合我市实际的《物业管理办法》，进一步明确开发商前期物业管理职责、业主委员会工作职责、物业收费标准、相关法律责任等等，确保物业管理工作有法可依。

学习借鉴武汉市做法，在《物业管理办法》中进一步明确各相关职能部门的工作职责，以及违章建设、乱停乱放、破墙开店等违法违规行为的处罚办法。

进一步强化市房管局物业监管力量，适当增加人员和经费，确保能够有效地开展好工作。督促加快建立专门的管理机构，畅通群众申请使用渠道，不断提高资金使用实效。

（二）加强建筑质量与规划监管，把好前期物业管理交接关

规划、建设等部门应加强对开发商公共配套设施建设的督促与检查，确保严格按规划执行，各项配套齐全。尤其是要确保停车位建设到位，留足小区停车空间，从根本上解决好小区停车难题。做好前期开发商与物业的交接监督关，防止因交接不清而出现开发商与物业公司互相推诿、侵害业主合法权益的情况发生。

打破“谁开发谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业公司在市场中进行双向选择，把物业管理提前介入作为核发商品房预售许可证的前置条件，切实把好对前期开发商选聘物业公司的入门关，加强对前期物业服务协议和物业服务合同的审核，让业主在购买物业时就了解物业管理的具体事项，包括服务内容、服务质量、收费标准及业主入住公约等有关规定，以维护业主的合法权益。

（三）完善物业管理收费制度，切实解决物业收费难题

结合我市实际，制定出台物业管理收费实施细则，市物价部门要进一步提高现行收费标准，确定上下浮动幅度，由业主委员会和物业企业根据服务质量协商议定，报价格部门备案。

①加快建立并大力推进“分等定级、质价相符”的物业管理收费制度，加强对物业收费的监督检查，督促物业企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，公示服务内容、服务标准、计费方式，减少乱收费现象的发生。

②针对物业收费难的问题，建议推行刷卡收费方式，新建小区统一设置门禁系统，必须刷卡方可进入。业主只有自动缴纳物业管理费用后，才可凭ic卡可进出小区、乘坐电梯。这样既能将闲杂人员阻止在小区之外，又能够确保收足物业管理费用。对老旧小区恶意拖欠物业费用的住户，可以借鉴新加坡的做法，建立业主不交费限制过户制度，纳入银行个人征信系统。

③针对物业纠纷的多发、突发、标的小、处理急等特性，建议参照劳动仲裁模式设立诉前物业纠纷仲裁机制，在各市（区）设立物业纠纷仲裁庭，采取快速灵活的调查和现场勘查等方式固定证据，快速裁决，及时解决纠纷。

对物业调研报告篇3

物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。

综合市长公开电话每年受理情况看，物业管理方面的投诉一直居高不下，年年都是热点、难点之列。仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题。就此，我办于近日进行了调研。

一、小区物业管理基本概况。

我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业管理项目118个，总建筑面积668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业管理项目（实施前期物业管理）27个，总建筑面积480万平方米。这些管理项目中，荣获物业管理部优称号的1个，省优称号的20多个。

二、小区物业管理存在的问题及原因。

随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：

（一）业主对权利义务的认识不对称。

随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为：一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区，50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

（二）企业对管理服务的定位不准确我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。

主要表现在：

一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。

二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。

（三）老旧小区基础条件不配套我市物业管理住宅小区分为三类：

一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40；

二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21；

三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。

具体表现在：

一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。

二是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。

三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。

四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。

（四）开发商遗留问题的解决不到位开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。

一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。

二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。

三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立，有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。

（五）热难点问题影响物业管理正常运作。

1、供水、供电设施移交不到位。

一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又承担不了相关责任。

2、新建高层住宅供水困难。

高层用水难问题一直是投诉热点，涉及牡丹园小区、正棱山庄、康乐家园、金汇城市花园、九缘城市花园、采秣小区、站北村、康嘉花园等。主要原因是小区建设时，内部管道口径小，且部分地区地势高。近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。

3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。

4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。

一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修。

（六）现行物业法规操作困难。

1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。

2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。

3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。

4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。

三、解决物业管理问题的几点建议：

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。

在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。

相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。

3、严格把好小区验收关，努力推进老旧小区改造。

开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。

4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。

上海市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对这类事件时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话，落实专人值班。将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局，物业管理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事件信息，不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我市有关部门要积极创造条件，借鉴上海市和全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。

对物业调研报告篇4

一、我区物业管理工作现状

(一)住宅小区基本情况。全区住宅小区共有398个(昭山、高新小区61个)，其中有物业公司管理的小区158个，由业主自治的43个，单位自管的22个，区、乡镇街、社(村)代管的175个。

(二)全区物业管理工作状况。我区住宅小区物业管理工作主要由市房产局物业管理科进行统一监管、区物管办协助管理、街(乡)物管办具体承担指导、协调、监督的职责。2013年5月，我区成立了物业管理工作领导小组，在城管执法局下设物业管理办公室，工作人员2名，制定了《岳塘区规范物业管理工作实施方案及考核办法》、《关于印发岳塘区开展无物管小区环境卫生居民自治以及住宅小区星级创建工作实施方案和细则的通知》、《岳塘区住宅小区物业管理专项整治工作方案》，规范了各街(乡)、社(村)的物业管理日常巡查及协调处理工作，涌现了一批星级小区。各街(乡)成立物管办(与城管办合署办公)，均配备一名物管专干。宝塔街道成立了专门的物管办和物业纠纷调处中心，各社(村)明确了专职人员负责小区物业管理工作。

二、物业管理存在的主要问题和原因分析

(一)法律法规、政策不完善引发的系列问题。一是缺乏物业管理联动机制。物业管理是一项系统工程，与区、街(乡)、社(村)工作紧密相连，同时涉及规划、国土、建设、房产、城管、环保、物价、供电、供水、消防、公安、工商、电信等多个部门。按照法律法规，各职能部门的监管机制不完善，存在条块分割、多头管理，特别是前期物业，区、街(乡)、社(村)未参与，造成监管缺失，没有形成齐抓共管的格局。二是考核机制不健全，物业管理领导小组职能未充分发挥。我市未建立长效的物业管理考核体系，市物业管理领导小组成员单位作用未充分发挥，对物业管理工作的推动缺乏奖惩办法，不利于调动物业管理工作的积极性，对基层提出的物业管理疑、难、急等问题，解决乏力。三是维修基金管理方面。一方面启用难。我区新开发的居民小区在办理产权证时，房屋维修基金统一交存到市房产局房屋维修基金管理中心，要动用维修基金需两个三分之二业主同意后报市房屋维修基金管理中心等多个部门进行审批，由于审批程序繁琐，使用条件难达到，使用起来难度较大，物业公司、业主都不满意。另外管理不到位。近几年发现有少数物业公司采取不正当手段套取房屋维修基金的情况。四是基层工作压力大。政府对物业管理工作的人员、编制、经费未作明确规定，出现了人员少、经费缺、工作任务重、压力大等问题。按照属地管理职能，区、街(乡)、社(村)三级承担的小区矛盾纠纷调解，对物业公司、业主大会和业主委员会的服务、指导、监管等任务每年都在大幅攀升，现有人员配备难以应对。

(二)小区规划建设遗留问题多。一是由于规划、建设、房产等职能部门、物业公司验收把关不严，形成遗留问题。房屋建筑质量差，部分配套项目缺项甩项，房屋格局和小区环境与销售合同条款有差异，公摊面积的划分和附属用房的产权确定以及经营收益分配等方面存在诸多遗留问题，业主与开发商、建设单位矛盾突出，物业公司难以协调。二是老旧小区、安置房小区存在管理难。老旧小区一般都是单位建的福利房，小区整体规划设计相对滞后，道路狭窄。而安置小区在规划建设之初也存在着工程造价低、配套设施不齐等问题，致使两类小区的财物偷盗频发、小区安全隐患多、违章建筑多、卫生环境差，无论是小区自治还是社(村)协调聘请物业公司，都难以满足业主需要。此外，目前老旧小区没有交存房屋维修金，房屋及公共设施年久失修，政府经费投入有限，居民又负担不起过高的维修费，给物业管理带来很大困难。三是电梯设备维护维修、供水设施移交等问题。部分小区电梯质量存在安全隐患，长期维护维修不及时不到位，二次供水设施移交水务公司难。对此物业公司以属开发商、建设单位责任为由推脱，引发业主不满。四是住宅小区普遍存在停车难。

(三)物业公司在服务管理中存在的问题。一是服务资质参差不齐，侵权行为时有发生。我区共有物业服务企业73家，其中一级资质的4家，二级资质的3家，三级资质的62家，外来的4家。有部分物业公司是前期物业，大部分小区建成后，开发建设单位不是通过招投标方式选择前期物业公司，而是将物业管理交付给自己选聘的子公司或其二级机构，再次利用物业牟利，导致物业公司并非服务于广大业主，而是服务于开发商和建设单位，物业公司处于强势地位，业主处于弱势地位，于是主仆位置颠倒，产生一系列的侵害业主权益的行为。二是物业管理费收取难，服务质量不高。从调研的小区看，业主以房屋质量、物业服务不到位等为由拒缴物业费，导致物业管理费收取率平均在50%到60%之间。部分物业公司往往以业主缴纳物业费不足为由，单方中止部分服务。当物业公司收入低于成本或者利润减少时，足额缴纳物业费作为其完善服务的前置条件，必然会通过减员等办法降低成本，服务质量下降，导致更多业主对物业公司的服务不满意，从而不交物业费，形成物业公司服务质量越来越差，物业管理费收取越来越难这种恶性循环的怪圈。三是从业人员素质参差不齐，行业人才匮乏。低收入、低工资的现状无法吸纳高素质人才进入物业公司，致使大量的4050人员、企业改制人员、自由职业人员进入到物业管理行业从事保安和保洁等服务工作，物业公司管理水平低，人员整体素质不高，缺乏服务和创新意识。

(四)业主委员会作用没有发挥。一是业主委员会的主体地位不明。业主委员会按照《物业管理条例》的规定，它只是业主大会的执行机构，它与物业公司的地位不对等，不具备法人资格。业主委员会在维权过程中，始终非常艰难，暴露了业主委员会在制度设计时法律地位的缺失，很难达到《物业管理条例》在制度设计时的规范和要求。二是业主委员会组建困难。新开发建设的小区因开发周期长、入住率不高等原因，难以符合业主委员会成立条件，加之开发商、建设单位拖延移交社会事务，难以实现业主自治。调查中发现大部分小区业主参与物业管理意识不强，召开业主大会选举业主委员会达不到规定的人数，给组建工作带来困难。三是业主委员会运作不规范，缺乏监督机制。业主委员会工作规则不健全，职责不明确，缺乏有力的指导和规范，且房产部门对物业公司、小区业主委员会的工作监督管理不强，对业主委员会存在乱作为的现象缺乏制约的依据和手段。四是业主委员会成员缺乏责任意识。少数的业主委员会成员缺乏责任意识、法制意识、整体意识，没有从全体业主利益角度考虑问题，功利心重，利用业主委员会谋取私利，造成不良的社会影响。五是业主自我管理和维护意识缺失。表现在自治意识差，公德意识不强。只管自家门内的事，不关心涉及到全体业主公共利益的'门外事务。

三、关于加强全区住宅小区物业管理工作的建议

为进一步加强和规范物业管理，明确物业管理各方主体责任，全面提升物业管理总体水平，切实改善广大业主居住环境，促进物业管理市场秩序健康发展，维护社会大局稳定，根据《物权法》，国务院《物业管理条例》，湖南省实施《物业管理条例》办法，建设部、财政部令[2008]第165号《住宅专项维修资金管理办法》、住建部[2010]165号文件《物业承接查验办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》等有关规定，结合我区实际，现就如何加强住宅小区物业管理工作提出如下建议：

(一)完善顶层设计，建立健全法律法规，政府职能部门要当好裁判员

1.完善法律法规政策，加大宣传力度。一是完善立法。落实十八届四中全会精神，市里可以将住宅小区物业管理纳入地方法规建设议程，明确业主委员会的法人身份和主体责任。将有违法搭建建筑物、损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质、未按业主大会决定补建或者续交专项维修资金、未按期缴纳物业费等问题的业主相关信息纳入市公共信用信息服务诚信平台，加强舆论宣传与监督，影响法人单位的投标、个人的录用晋升、信贷等，推动物业管理良好环境的形成。二是健全工作机制。高度重视住宅小区物业管理在构建和谐社会中的作用，建立物业公司准入制度，强化对物业公司的行政监管，理顺市、区、街(乡)、社(村)的职责职能、权利义务，建立健全属地管理、条块结合、分级负责、协调联动的工作机制。三是细化规则。政府要督促市房屋维修基金管理中心尽快落实建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》，出台房屋维修基金的使用交存管理细则，规范监管、简化维修基金的使用程序，合理调整维修基金的分摊比例，使维修基金真正发挥作用，充分调动业主委员会、业主参与自我管理的积极性。

2.严格依法依规把好规划建设验收、移交关。一是政府要出台公开摇号选聘前期物业公司的规定。同时督促规划、国土、住建、质监、房产等部门加强对小区开发过程中的监控管理，重点对设计、建设、竣工验收、移交等行政许可具体内容的把关，进一步规范开发商、建设单位的行为，严格落实《湖南省实施t;物业管理条例>办法》，切实保证小区物业配套设施的同步到位，为后期物业管理创造良好条件。二是进一步强化新建住宅小区验收交付工作，规划、建设、房产部门在对住宅小区开发项目验收时，区物业管理领导小组成员及所在街(乡)、社(村)物管办负责人、物业公司、业主代表作为第三方代表共同参与，依据政府职能部门行政许可内容逐项开展检查验收。对开发建设不配套等遗留问题，责成开发商、建设单位在规定期限内，高质量完善、整改，方可验收、移交，对拒不执行的，要依法依规严肃查处，从源头上控制和减少开发商、建设单位将遗留问题转嫁到物业公司，力推开发商与业主和谐相处，构建三方共赢的良好局面。三是加快对老旧小区的改造步伐。老旧小区特别是改制企业移交管理的小区较多，居民收入低。政府在基础设施建设资金分配上予以倾斜，区牵头，街(乡)按辖区组织全面摸底，有计划逐年对小区的基础设施进行提质改造，对改造后的零散小区进行整合，将形成规模的小区由街(乡)、社(村)牵头组织成立业主自治委员会，招标引进正规物业公司进驻。

3.加强对物业公司的监管。加强和完善物业管理势在必行，政府必须进一步充实物业管理部门人员力量，加强经费保障。一是学习上海的做法由政府购买服务。组建全区住宅小区管理事务所，采取购买公共服务的方式，对全区小区的物业行政管理委托社会中介组织管理。二是严格市场准入和退出制度。物业主管部门要严格执行物业公司的资质等级管理，构建多级次的服务标准体系，并充分发挥基层的监督指导作用，将区、街(乡)、社(村)、业主的考核评分纳入到物业主管部门对物业公司的资质考核工作中，每年进行一次考核审定，评分较低单位要严肃整治，执行退出制度。三是组织开展物业管理专项治理。整治服务质量差的物业公司。对以管理者自居，服务质量不高，服务意识差，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分类收取的评估、监测等服务。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务内容和标准等向社会的公开，增加透明度，促进物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。

(二)规范市场运作，加强协调监督检查，区、街(乡)社(村)三级要当好指导员。

1.进一步明确工作职责。明确区、街(乡)、社(村)的相应工作职责，强化考核办法，增加财力投入。各街(乡)要加强物管办的力量，配备专职工作人员，物管工作经费纳入到区、乡财政预算和街道的财政计划。同时，把物业管理纳入网格化管理，将业主委员会成员、楼栋长、有小区管理经验的志愿者或社会公益组织加入到小区管理队伍。继续开展对无物管小区环境卫生业主自治及住宅小区星级达标创建工作，并加强对申报、创建、评选结果的宣传和运用，营造良好的社会舆论氛围，逐步形成政府监管、行业自律、业主高度自治相结合的综合管理格局。

2.积极构建物业管理与社(村)建设联动机制。建立社(村)、业主委员会、物业公司的联席会议制度，搭建三方议事平台，共同理顺物业管理关系，建立基层物业管理长效机制。通过政府购买公共服务，组建物业纠纷调解机构。区、街(乡)物管办应结合文明城市创建工作，进一步督促物业公司落实好《物业管理条例》，加强业务培训，提高从业人员素质;指导物业公司不断适应业主的需求，拓展思路，向智慧型小区服务发展，营造清洁、卫生、安全、舒适的生活环境，争取业主的支持、理解，使物业公司真正成为小区业主的服务员。

3.加强对业主大会和业主委员会的指导。业主及业主委员会的自治和监管问题是物业管理行业面临的主要矛盾之一，指导、监管好业主大会、业主委员会是街(乡)、社(村)物业管理工作的重中之重。区相关部门要加大对《物业管理条例》等法律法规的学习培训、宣传贯彻力度，使物业管理部门、物业公司、小区业主、开发商、建设单位等都能了解物业管理法律法规，自觉履行职责。要增强业主自治意识、有偿服务意识、依法维权意识，积极组建业主委员会，协助推荐遵守国家法律法规、模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强，公正廉洁、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。对人口规模达到两千人以上的小区可以成立居民委员会，完善居民委员会与业主委员会一套班子，两块牌子的运行模式。指导业主委员会制订议事规则、信息、财物公开、档案管理等制度，切实发挥应有的作用，使业主委员会成为小区的管理员。

4.大力提高业主自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在物业管理中，通过规范小区自治的内容，完善小区公约，提高业主依法维权的意识，高度自治的意识，在正确行使民主权利的基础上，承担应尽的义务和责任。区、街(乡)、社(村)有针对性地在小区开展文明小区、文明楼栋、友好邻居、星级文明户等评比活动，促进小区业主自觉遵守社会公德，形成和谐相处的良好氛围。

对物业调研报告篇5

管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。

一、基本现状

截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。

我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。

二、小区管理存在的问题

通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题：

（一）准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经过正规培训，不懂物业服务，更谈不上持证上岗，整体人员素质令人堪忧。物业服务大都仅仅限于看大门、搞卫生，业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随意玩耍等现象比比皆是。即使卫生打扫也不彻底，大多只是清早扫一遍，而且只扫院子和道路，不管角落和楼梯，小区环境难尽人意。门卫基本上就是开锁大门、收取停车费，安保防范流于形式，失盗事件屡有发生。

（二）收费标准高低不一，收费难度大。一方面，物业公司收费项目不一，收费标准自定，高低参差不齐。高层小区收费项目最多的有物业服务费、地下室服务费、生活垃圾费、电梯费等，合计达1800元，个别小区赶上了咸阳市的收费标准；除此以外，对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征，有的按户平摊，收费标准参差不齐，上下之间相差数倍，群众反响比较强烈。另一方面，管理无抓手，收费难度很大。旧小区水、电、暖分户管理，自主购买，物业收费全凭自觉，收费难度很大，一些小区甚至连取暖费都难以及时收取，影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳经验，对水、电等实行智能卡统一管理，减少了物业收费难度，管理比较方便，但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为，监管难度大，业主不满意。

（三）基础设施不健全，物业公司不愿管。一是规划设计不到位。规划是龙头，规划建设乱，则物业管理乱。主要表现在各单位后院家属楼，临街见缝插针单体楼工程，由于受地形狭窄和建设规模小等因素影响，小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等基础设施无法配建，规模小、成本高，物业管理无利可图，甚者可能亏本，导致物业公司不愿进驻管理，这是造成小区自治或无人管理的主要原因。二是建设工程质量有硬伤。建设工程质量问题本身属开发商应承担的责任，但工程交付使用后，因质量问题，物业服务企业与开发商推诿扯皮，业主维权和利益诉求无人理睬，这类事件往往酿成上访案件。如鸿运大厦电梯质量问题，水电苑地面渗水问题，恒海家园自来水管道漏水等问题，上访时间长达几年，问题得不到妥善解决。三是提前交付埋隐患。按照国家规定，在工程交付使用前，开发商必须组织相关单位人员进行消防单项验收和电梯单项验收，最后进行工程总体验收。但调查中发现，我县好多开发项目未经任何验收而擅自交付使用，业主入住后，因室外工程未完工，楼内天然气未安装到位，有线电视未安装到位，电梯和消防未验收等问题，引发集体上访。比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等开发建设项目，曾多次群访。

（四）业主结构多元化，维权主张难统一。由于业主来自社会各个阶层，社会经历、收入水平、文化修养等不同，认识问题、处理问题的方式、方法也不尽相同，导致物业管理工作难度加大，而且规模越大越难管理。一是站位不同，意愿相左。小区空地有车的想留车位，电动车主要建车棚，其他住户还要收费，意愿不一，相互争执，难以协商。二是业主错位，反“主”为“客”。大多数业主对自己的权利和义务认识不清，不知道自己该享受什么权利，履行哪方面义务，甚至淡定处之，对小区集体事项不闻不问，听之任之。相当一部分小区业主委员会不能正常履行职责，几年难以召开业主大会。三是良莠不齐、素质欠缺。物业服务企业本身是有偿服务，部分业主没有形成对物业管理有偿服务意识，缺乏社会公德，只要服务，不愿交费，抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查，县城各小区物业费收缴比例大多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户，今年收缴68户，缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收缴比例90%。

（五）宏观环境有影响，管理体制未理顺。房地产市场与物业管理是皮与毛，唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气，建成后入住率低，物业服务经营管理成本高、支出大，服务质量就差，如永丰御景苑。有的项目资金短缺，进展缓慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的虽然按照合同约定时间交房，但因工程质量和配套设施不完善，导致物业管理难度增大，比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等。特别是“小产权”房，由于没有完全产权，规划设计和工程质量难以监管等原因，遗留问题较多，管理难度很大，已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面，实事求是地讲，物业管理工作机制尚未形成。根据中省市关于进一步加强物业管理的文件精神和要求，按照“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇（社区）为主体进行社会管理的总体要求，形成以属地社区居委会为主的“部门（单位）、镇、社区居委会”三级物业管理体系。但是在现实工作中，全县物业一旦有问题，镇和各社区居委会管理职责缺失，由县物业行政主管部门直接处理。这样的管理缺位，在一定程度上助推了我县物业管理的混乱局面，这也是我县物业管理问题得不到长期有效解决的直接诱因。

三、对策和建议

农民向城镇转移、居住向小区集中是城镇化发展的必然要求。基层管理应适应形势发展的要求，逐步实现以村委会管理为重向以社区、住宅小区为重的转变，更好地服务社区居民。对于我县的辖区物业管理要分类指导，区别对待，标本兼治，稳步推进。

（一）积极探索建立物业监管体系。一是完善机制。物业管理要遵循“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇（社区）为主体进行社会管理的总体要求，建立以属地社区居委会为主的“部门（单位）、镇、社区居委会”三级物业管理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的前提下，由房管所负责，各镇（社区）居委会配合，针对城区新老小区进行地毯式调查统计，将各小区的名称、住户信息、住房情况和物业管理情况等信息全部登记造册，然后按照各居委会所划定的片区将小区的信息分解到各居委会，由各居委会制定具体的实施方案，负责实施小区物业监督管理工作。三是强化业务指导。建议参照外地经验，将房管所升级为科级建制单位，便于协调部门关系，提升物业监管水平。

（二）严把物业服务企业准入关。凡是进入__县的物业服务企业必须在物业行政主管部门注册登记，对于不登记备案的服务企业，一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发项目，在发房屋预售证前，要求开发企业对小区进行前期物业招标，选定服务质量好、态度好、信誉好、且管理规范的企业从事物业服务。同时，缴纳一定的履约保证金，规范制约物业服务企业行为，便于调处物业与业主的纠纷，防止骗取物业管理资金行为的`发生。

（三）加强对物业公司人员的培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约，在当前和今后相当一个时期，物业服务在我县可能属于微利行业。但作为服务企业，只有不断提高自身素质，提高服务质量，才是立身之本，只有服务质量提高了，广大住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业管理知识讲座，提高从业人员的自身素质；每年组织一次省级物业从业人员的培训，力争在2—3年内全部实现物业人员持证上岗。

（四）强化物业费收缴管理。物业费收缴是困扰物业服务的最大难题，直接关乎物业管理的正常运转。要解决好收费问题，必须解决好以下三个问题：一是标准。现有物业管理收费标准分类较粗，质量要求不严，物价部门应对此调研，细化标准要求。二是抓手。大中城市的小区实行智能卡管理，物业收费比较容易。我县新建小区水、电实行统一管理，经适房小区还一并纳入了取暖管理，物业收费几乎没有什么障碍。问题是老旧小区水、电、暖全部分户管理，自主购买，没有制约手段，收费普遍比较困难。可以对这样的小区实行改造，水、电、暖统一管理或统管其中的1—2项，财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻管理。三是监督。小区应该设立公示牌，收费项目、收费标准全部公开，谁交谁欠张榜公开告知，用途结余定期公示，消除业主的思想疑虑。同时，要接受业主委员会的管理，努力提高物业服务管理水平，为业主提供一个舒心的良好环境。

（五）强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人，调动业主的积极性，增强业主的主人翁意识对于提高小区管理水平至关重要。首先，要加强引导，做好老旧小区物业管理的推行工作。由居委会牵头，负责组织和指导本辖区内住宅小区业主大会成立、业主委员会的首届选举和换届、改选工作，督促收缴辖区内物业专项维修资金。指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理或者选聘物业服务企业，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。在有条件的小区，试点建立小区党支部或临时党支部，发挥党员作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣传。通过采取行之有效的宣传手段，加大宣传力度，提高广大业主对物业管理相关法律法规的知晓率，消除认识误区，更好地行使权利，履行义务，树立正确、健康的消费理念，创建宜居小区，构建和谐家园。

（六）加大推进老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头，各镇（社区）居委会配合，按照因地制宜，逐步实施，分类管理的原则，采取由物业公司管理、原建房单位管理、业主自治管理等多种途径，对现有旧住宅小区进行摸底调查，分类排队，集中整治。其中：对基础设施比较完善，大多数业主同意实行市场化管理的老旧小区，应积极引入物业公司管理；对基础设施不健全、大多数业主不同意实行市场化管理的老旧小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务，由业主委员会自治管理；对单位集资建设的住宅楼，由其原建设单位自行负责物业管理涉及事宜。同时，加强对规划的执法管理和房地产市场监管，规范并逐步取缔“小产权”房，严格质量监管，完善基础设施，消除硬件缺失，为开展物业管理奠定良好基础。

对物业调研报告篇6

根据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、__镇组成了调研组，对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，创造良好的城市环境。

一、基本情况

城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建设。

二、现行管理模式

三、存在的主要问题

集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看，我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出，与广大市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题十分突出。具体来讲，主要是三个方面：

（一）综合配套服务设施不完善，存在安全隐患。

旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理，划定专门停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素质参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严重，急需整治改造。

（二）开发建设市场的企业建市场与管市场错位，权责不明确。

（三）少数市场经营氛围不浓、不景气，经济效益低下。

金源菜市场内有近300个摊位闲置，天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外，市场内门面房尽管已售出，但大多数基本闲置，不少居民买回后，只做仓库或车库。这些市场的交易额很小，有的摊位费收入仅几万元，经济效益十分低下。

四、下一步工作安排

集贸市场是城市一项公益性基础设施建设，与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境，保护经营者和消费者的合法权益，促进市场的繁荣和经济发展，是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见：

根据我县城区现有集贸市场现状，将其分为三类，按不同类别，明确各部门监管职责：第一类是有专门管理人员进行管理的市场，如天柱菜市场、零碑集贸市场，仍由县商务局管理，管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围，不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员，加强对市场内部管理，确保市场安全。第二类是建成时间早，市场产权分散，居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高，商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头，县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与，全面推行物业管理。

对物业调研报告篇7

物业管理是一种新型的管理模式，其职责是集中多种管理服务职能，整合各类专业技术人员，有效地帮助居民解决生活中遇到的实际问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境。随着经济社会的持续发展，城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱增，居民住宅区的消防安全作为人民群众最关心、最需要解决的问题自然成为了物业管理的一项重要职责。当前，由于消防警力、业务经费、管理体制、业务水平等因素的影响，多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物业单位的消防安全职责不明确、消防安全意识淡薄，加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长期存在，致使委托管理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐患。当前，各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑战。

一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题

(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强

在日常的消防管理工作中，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。

(二)一些物业管理人员消防业务素质不高

在平时在履行消防检查时发现：个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识差。大部分小区消防控制室的值班制度流于形式，有些单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解，值班人员对消防设施运行的正常与否毫不关心，对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻不问。有的值班人员能够发现问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。一些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严重，应急照明、疏散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。一些单位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调配合，导致旧的火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而久之，大部分消防设施的功效特别是联动功能大打折扣，大大降低了消防设施的完整性、可靠性，致使投资上百万的消防设施形同虚设，无法发挥应有的功能。

(三)大部分物业单位消防安全管理职责不明

物业管理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目标是服务于与业主的各项合同约定，也就是说，其只对合同约定的内容负责。而目前普遍情况是物业管理单位在与业主的交接过程中有很多单位和业主对消防设施的管理没有明细的合同约定，致使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确，而大部分业主特别是住宅小区业主也基本不关心除电梯运行及环境卫生等以外的公共设施的管理，导致部分消防设施不能时刻处于工作状态，或有故障而不能及时得到恢复，影响了设施的工作效能;

(四)物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理

部分业主往往只注重自己居住、工作场所的小环境，而缺少对建筑、小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分区，改变建筑结构、楼梯形式，封堵排烟口、强占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，在本单位无力解决的情况下未及时与相关职能部门沟通，妥善处理相关时宜，而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任发展，增加建筑的火灾危险性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患;

(五)物业管理单位准入缺少消防必要条件

物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。虽然建设房管部门在核发资质证书时对物业管理公司拥有的技术人员数量上有明确要求，但没有规定消防专业技术人员的数量。加上目前很多建筑特别是非住宅小区高层建筑的物业管理企业基本上是从房地产开发企业派生出来，虽具有独立的法人资格，但依附受制于房地产开发商，建设和管理不分的体制严重制约了物业管理单位的工作开展;

(六)消防设施日常维修资金得不到有效保障

由于业主多且分散，在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的服务质量等方面业主与物业之间很容易引起矛盾，造成双方产生不信任和纠纷的情形，加上传统的“主仆”观念影响，物业管理处于被动弱势地位，导致物业管理费用不能及时收取。同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位，提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书，经业主委员会审核，房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位，其操作程序复杂，很少有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费，致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。

(七)消防安全管理未纳入委托管理的正常范畴

在日常的监督执法过程中，笔者遇到这样的情况，由于与业主之间存在尖锐的矛盾，有些物业管理单位未通过任何移交手续擅自撤离小区，致使小区的日常管理全面瘫痪，而小区的业主委员会随即聘请了新的物业单位进行日常管理。而消防部门进入该小区进行监督抽查时，往往注重对物业管理单位的管理与监督，但由于原物业单位未将建筑主体的审验情况及消防设施的相关维护资料移交给业主委员会，而业主委员会也没有把消防安全管理纳入委托物业单位管理范围，则新物业管理单位就不应承担相应的法律责任，而消防部门只能把责任落实到业主委员会。但业主委员会是由所有业主选举产生的非法人临时组织，不具备法律责任承担能力，这就极大地增加了小区火灾隐患的整改难度，大大加大了消防部门的工作量。

二、解决当前物业管理中消防安全职责不落实问题的对策

(一)进一步明确和完善相关法律规定

政府相关部门应根据目前物业管理的现状，加紧制定完善相关法律法规，进一步明确业主委员会的职责，完善组织机构，确保业主委员会人员的相对稳定。规范业主、业主委员会与物业管理单位之间处置问题的程序，明确合同约定中消防安全管理的具体内容，规定每幢建筑(或小区)聘请物业管理公司应通过竞标形式进行，严禁单产权多使用建筑或多产权建筑开发公司委托下属物业管理单位管理。把建筑消防设施的委托管理作为业主聘请物业公司管理的先决条件，确保消防设施有人管理，明确物业管理单位的接管时间并完善建筑消防设施移交的手续;

(二)提高物业公司的准入门槛

建设房管部门在核发资质证书时，应明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。同时要建章立制，制定消防部门与建设房管等部门之间的信息通报制度，及时掌握物业管理单位的相关信息，把物业公司拥有消防专业人员的数量、消防管理能力的强弱及履行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴，提高物业管理单位消防安全意识和管理水平;

(三)加强对物业公司消防工作的指导

区级政府应将街道、社区范围内的物管单位纳入街道、社区及公安派出所的考核管理范围，定期保量的对辖区内居民住宅区的管理单位进行消防监督检查，把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项经常性工作，并把物业管理单位纳入日常监督管理的视线，把规范物业管理单位履行消防安全职责作为加强各类建筑、小区消防工作的基础内容，同时，物业单位要主动地与街道、社区及公安派出所建立联动机制，一旦发现小区内出现违章违法行为，物业单位应及时报告街道、社区及公安派出所，切实将一些隐患扼杀在襁褓之中。同时，相关职能部门也要加大执法力度，对存在火灾隐患久拖未改的物管单位及个人应依法严肃处理，从严处罚;

(四)加大消防教育培训力度

切实加强对物管单位负责人及相关管理人员进行消防安全培训。街道安全办要具体抓好摸底、统计汇总工作，督促落实，防止漏报漏训。通过培训，使物业管理人员增强消防安全观念，切实学懂学透《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规，进一步明确各项消防安全职责，树立起消防安全责任主体意识。管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾。力争使物管单位消防管理工作水平、岗位人员素质有所提高。

(五)规范对公共维修基金的管理

?物业管理条例》已明确了维修基金制度相应的法律地位，其使用是否公平、合理，将直接影响到每一名业主的切身利益。因此，必须完善规范维修基金的使用管理，尤其应明确公共部分具体设施设备相对应的维修基金使用原则、程序等，建立物业单位主要负责人为消防安全责任人的防火组织，定期召开消防工作会议，切实解决火灾隐患、经费等问题，对于需要动用房管部门的专项修理基金，街道、社区及公安派出所应帮助物业单位协调各业主，或者物业单位以粘贴公告的形式告知各业主，以便尽快地启动维修基金，以保证火灾隐患能得到及时、有效的整改。总之，物业管理单位消防安全责任的落实牵系于千家万户的平安幸福，是消防工作的重要组成部分。只有政府、职能部门密切配合、协作，共同努力，物业管理单位充分认清火灾形势和火灾危害，认真履行消防安全职责和义务，努力为居民的安居乐业和城市的经济发展提供坚实的消防安全保证，才能营造居民小区良好的消防安全环境，共同为构建和谐社会作出应有的贡献。

对物业调研报告篇8

做好住宅小区物业管理工作，是新形势下一项重大社会管理工程，是关系千家万户的重大民生工程，是一项事关__城市形象的重大环境工程。为推进我县城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展，近期，__县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员，深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区，通过实地察看、听取情况介绍、走访群众等形式，对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进行了调查，具体情况如下：

一、我县城区住宅小区物业管理的现状

(一)城区住宅小区的基本情况。

据县房管部门统计，目前我县已建成住宅小区28个，即将投入使用和正在施工的小区大小还有10多个，住房近10000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小区的入住人口将超过6万人，占到县城区常住人口50%以上。

从调查来看，我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点：

1、住宅性质多样。

主要有以下六类：

一是早期由政府建设的福利房，土地属划拔，政府承建，分配居住，绝大多数已实行房改，如政府大院住宿区等。

二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。

三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。

四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，一般规模也比较小，多自建自管。

五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。

六是目前仍由房管局负责管理的公房，主要集中在周子古镇。

2、规模差别较大。

在调查的10个小区和1个社区中，大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园1号等小区，住房均在1000套以上，中等的金色东华、南桥郡等小区，住房均在500套左右，小的如格兰苑等小区住房在100套以内，有的仅十几套住房。

3、建设标准不一。

主体建筑方面，年“”汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房，年以后所建小区大多为砖混结构、半框架结构、框架结构、剪力墙结构等。配套设施建设方面，在紫苑进入__以前，我县除财政、国税、地税等单位自建小区条件相对较好，其他大多数小区只有主体住宅、没有任何公用建筑，大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等情况比较普遍。就目前而言，我县县城区所建成的小区，也只有紫苑等少数几个小区能上档次，其他大多数小区普遍存在容积率过大、绿地偏少、停车位严重不足等突出问题，还有极个别小区进出道路不畅、消防通道拥堵，存在严重的安全隐患。

(二)小区物业管理工作的现状

1、物业企业发展情况。

从紫苑房产进入__我县才真正有住宅小区物管的概念，目前也处于发展的初级阶段。现有物管企业16家，其中二级资质1家，三级资质15家，从业人员近1000人。专业化管理的小区21个，面积达86万平方米。

2、业主大会及业主委员会成立情况。

目前，我县住宅小区成立业主委员会的有紫苑等8家，但真正有办公场地并发挥了一定作用的只有紫苑1家，其余大多数都没有召开业主大会，没有真正由业主代表选举产生业主委员会，故大多数小区业主委员会形同虚设，还没有步入正轨。

3、小区的物业管理工作情况。

从走访、座谈的情况看，仅紫苑等极少数几个小区服务较为规范，业主较为满意;金色东华小区投入近500万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施，业主反响较好。大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，没有明确的服务标准，服务质量相对较差，服务制度落实不到位，好一点的小区也仅有保安服务和维修服务。有的小区因为乱搭乱建、卫生状况差等原因，业主和物管严重对立，出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的尴尬局面。

二、存在的主要问题

我县小区物业管理经过十多年的发展，初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制，对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了重要的作用。但是，由于城市小区的物业管理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的发展而产生的新型服务产业，因发展时间不长，当前我县物业管理工作中还存在诸多问题，主要表现在以下几个方面：

(一)执行规划不到位。

调查发现，在住宅小区的开发建设过程中，由于主管部门监管不力，施工过程中不能实时监管，竣工后不能严格按照规划要求进行验收，导致规划设计被更改的现象十分普遍。

一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样，小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化，开发企业不兑现承诺，不履行合同，使业主权益遭受损失;

二是开发企业不严格按照规划要求施工，随意挤占公共用地，见缝插针，把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤，占了又占，甚至完全占用;

三是规划设计要求的配套项目在建设过程中，有的被偷工减料，造成质量差，档次低，寿命短，有的缺项，有的被砍，带来较多遗留问题，不仅严重侵害了业主的利益，也为以后小区的物业管理、安全留下了隐患。

(二)管理制度不完善。

目前，我县尚未出台与国务院《物业管理条例》及《四川省物业管理条例》相对应的物业管理条例实施细则，给物业管理工作带来很多不便，在具体操作中存在较大的局限性和制约性。主要表现在：

一是物业管理用房的规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准;

二是专项维修资金难落实，公用部位维修难等问题。

三是物业管理公司的招投标不够规范，谁开发、谁管理的格局还没有打破，业主根本没有选择物业服务的机会和权力。

四是业主委员会的组建程序不规范，造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的服务而有意见，一些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务。

五是小区内经常发生的违章装修、违规搭建等行为，也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。

(三)宣传教育力度不够。

从调查情况看，社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少。主要表现在：

一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领会不透，经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变，不按照物业服务合同的规定履行义务，对待业主“生、冷、硬”，服务意识差，简单地把物业管理理解成收费等，有的甚至只收费不服务，小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位，造成卫生状况差，秩序混乱，失窃案件时有发生;

二是一些小区的业主不知道如何利用《物业管理条例》来维护自身的权利，遇到了问题无所适从，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。

(四)物管服务水平较低。

调查发现，一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训，也还是停留在基本技能培训的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业服务工作不到位，不按规范操作。另外，从业人员流动性大、个人素质普遍较低，也影响了物业服务水平的提高。部分物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫生，服务工作远不能满足居民的实际需求。

三、建议

针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题，为进一步加强和改进我县城区住宅小区物业管理工作，提高物业管理水平，提出以下建议意见：

(一)严格执行规划，建好一批精品住宅小区。

小区的规模、档次直接决定物管的工作难易。要站在建设精品城市、提升__形象的高度，科学规划并严格监管，重点抓好在建和待建住宅小区建设。要引进几家有实力的房地产开发企业，建设几个高档次的精品楼盘小区。建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施。住宅小区规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容。工程建设要严把工期和质量关，组织验收应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容，杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。同时，要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度，合理规划并分步实施，稳妥推进已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善，逐步消除遗留问题，从根本上消除安全隐患和不稳定因素。

(二)加强监督管理，建立一套完善的管理制度。

一要严格落实前期物业招投标制度，督促开发商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业，制定临时管理办法并将之明示房屋买受人;

二要严格落实物业承接查验制度，房管部门和物管企业要全面参与小区竣工验收，严格审查各项物业管理配套设施完成情况，凡未完成配套设施建设的小区一律不能通过竣工验收，物管企业一律不得承接;

三要严格落实物业企业备案制度，严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度;

四要严格落实日常巡查制度，相关职能部门要与居委会相互配合，组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主的合法权益。

五要严格落实矛盾纠纷调处制度，对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷，相关部门和社区应不推不躲，及时予以解决和调处。

(三)强化宣传引导，探索一套良好的运行模式。

要通过电视、网络、会议、板报等多种形式，广泛深入宣传国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规，营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法制氛围。特别是房管部门和各社区居委会要注重加强对居民的宣传教育，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行好应尽的义务。要指导和帮助物管企业开好业主代表大会，组建好业委会。要强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位，促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务，从而在我县逐步建立起“政府主管、企业主体、业主自理、社区自治”“四位一体”的物管新模式。

(四)强化分类指导，打造一批物管示范小区。

要广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为，区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围，促进物业服务健康运行。结合我县住宅小区的现状及特点，选择部分条件较好的小区，积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现优质优价、多方共赢;针对老旧住宅小区规模小、较为分散，尤其是楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好物业管理用房缺乏、公用设施维修困难等问题，试点推行“破墙扩院”、“小区自治”等管理模式，改善小区环境，提升管理水平。

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